Proprietario di casa, inquilino, tipi di locazione, stesura del contratto, disdetta, ecco tutto quello che c’è da sapere sul contratto di affitto in Irlanda.
Il contratto di locazione permette di affittare una casa o un appartamento in base a un accordo tra due soggetti:
- il landlord (locatore o proprietario di casa)
- il tenant (locatario o inquilino)
Il contratto di affitto in Irlanda (in inglese tenancy agreement) può essere o meno in forma scritta. È vincolante e, in particolare, deve indicare cosa succede se una delle due parti non rispetta i termini dell’accordo. Inoltre, deve specificare:
- il periodo della locazione
- la data e il modo con cui l’affitto deve essere pagato (contanti, bonifico bancario)
- chi deve pagare le utenze (se l’inquilino o il proprietario di casa). Se le utenze sono pagate dal padrone di casa, il contratto dovrebbe specificarne il costo mensile
- se è richiesto un deposito cauzionale o un pagamento anticipato, precisando la somma e la modalità di pagamento
È anche consigliabile redigere un inventario da firmare riportante le condizioni dell’abitazione, la lettura dei contatori e l’elenco dei mobili e di ogni apparecchiatura fornita.
Se si firma un contratto d’affitto insieme ad altre persone, ognuno diventa responsabile di tutta la locazione. Quindi, se un inquilino non dovesse pagare la propria parte, i coinquilini risultano debitori anche della sua quota. Invece, se un solo inquilino firma un contratto di locazione per conto dei suoi coinquilini, è lui il solo responsabile di tutto l’affitto.
La registrazione del contratto di affitto in Irlanda spetta ai padroni di casa. Lo devono fare a loro spese presso il Residential Tenancies Board (RTB) entro un mese dall’inizio della locazione. Questa è un’operazione che devono ripetere ogni anno, anche se il contratto è sempre lo stesso. Per tale scopo, l’inquilino deve fornire i propri dati, compreso il PPS number (salvo quando diversamente indicato), in modo che il locatore possa registrare l’affitto.
È possibile consultare il registro pubblico degli affitti in Irlanda per verificare che il proprio contratto di locazione sia stato registrato.
Da segnalare che il locatario è tenuto a versare al fisco irlandese un’imposta di bollo annuale (stamp duty) qualora l’affitto superi i 30.000,00 euro annui.
Cauzione
Per affittare un’abitazione in Irlanda generalmente si lascia un deposito cauzionale, che per legge non può essere superiore a 2 mensilità di affitto. Questo include un deposito di un mese di affitto e un mese di affitto anticipato.
Quando si lascia un immobile, al termine del periodo di locazione concordato o dopo aver dato il preavviso previsto, il locatore deve restituire il deposito cauzionale in modo tempestivo e completo.
Il padrone di casa può però trattenere una parte o la totalità del deposito nelle seguenti situazioni:
- affitto in arretrato
- bollette non pagate
- danni alla proprietà e a quanto contiene, salvo a normale usura
- se non si è dato un preavviso sufficiente
In merito agli eventuali danni, all’inizio della locazione il proprietario di casa deve fornire un inventario del contenuto dell’immobile. Tu annota le condizioni di tutto ciò che è elencato, possibilmente fotografandolo. In questo modo eviterai delle contestazioni future.
Canone di locazione
Il canone di affitto viene concordato tra il proprietario e l’inquilino prima di stipulare il contratto.
Successivamente, essendo i costi delle locazioni degli immobili in Irlanda molto alti, i proprietari privati devono seguire determinate procedure se vogliono aumentare l’affitto.
Da premettere che nel territorio della repubblica irlandese sono state identificate delle aree (Rent Pressure Zones – RPZ) nelle quali gli affitti sono più alti e in rapida crescita, come a Dublino, Galway e Cork. In queste zone gli aumenti annuali degli affitti sono regolati dalla legge.
Dall’11 dicembre 2021, gli aumenti devono essere in linea con il tasso di inflazione o con il massimo del 2% annuo, se inferiore. Quindi, se il locatore rivede l’affitto ogni 12 mesi e il tasso di inflazione è dell’1,5%, l’affitto può essere aumentato al massimo dell’1,5%. Se invece il tasso di inflazione è superiore al 2%, ad esempio il 3%, l’affitto può essere aumentato al massimo del 2%.
In altre zone vige il “vago” principio che i proprietari non possano chiedere un affitto superiore al prezzo di mercato. Al riguardo, il Residential Tenancies Board (RTB) pubblica un indice trimestrale delle locazioni, che può essere utilizzato per verificare il costo degli affitti attualizzati sul mercato.
Puoi utilizzare il calcolatore dell’RTB per controllare se la tua abitazione si trova in una Rent Pressure Zone e per capire se l’affitto può essere aumentato e, in caso affermativo, di quanto. È sufficiente inserire l’indirizzo o il codice di avviamento postale, l’importo dell’affitto in corso e la data dell’ultima fissazione della locazione.
Pagamento dell’affitto
Il libretto d’affitto (Rent book) è un documento utilizzato dal locatore in Irlanda per conservare i dettagli del contratto di locazione e registrare tutti i pagamenti dell’affitto ricevuti.
Se paghi l’affitto di persona, il locatore deve registrare ogni pagamento effettuato nel libretto degli affitti o rilasciarti una ricevuta scritta con i dettagli del pagamento. Se paghi l’affitto in un altro modo, ad esempio tramite posta o bonifico bancario, il locatore deve registrare il pagamento nel libretto degli affitti o rilasciarti una ricevuta scritta entro 3 mesi dal ricevimento del pagamento.
L’annotazione nel libro degli affitti o la ricevuta devono riportare l’importo pagato, lo scopo, la data del pagamento e il periodo a cui si riferisce, oltre alla firma del proprietario di casa.
È contro la legge che il locatore si rifiuti di consegnare il libretto di locazione o una ricevuta dell’affitto pagato.
Tipi di contratto di affitto
Attualmente esistono due tipi di contratto di affitto in Irlanda: Fixed-term tenancy e Periodic tenancy.
Il Fixed-term tenancy è un contratto di locazione a tempo determinato, ossia copre un periodo di tempo specifico. In genere (ma non sempre) è stabilito in forma scritta e può variare da un minimo di 6 mesi a un anno o più. Questo tipo di contratto di affitto non si può disdire salvo in casi specifici, ossia:
- l’inquilino ha violato i suoi obblighi (es. ha danneggiato l’abitazione o utilizza l’immobile per scopi diversi da quelli contrattualizzati)
- si stia esercitando una clausola di recesso espressamente prevista dal contratto di affitto
- l’inquilino ha trovato qualcuno che lo sostituisce
- sia il padrone di casa che l’inquilino sono d’accordo nel porre fine alla locazione
Se si vuole rimanere nell’immobile dopo la scadenza del periodo di locazione, bisogna informare il locatore almeno un mese prima del termine naturale del contratto.
Il Periodic tenancy è un contratto di affitto limitato nel tempo, redatto o meno per iscritto. Il periodo della locazione può essere settimanale o mensile.
Il proprietario di casa può porre fine al contratto in qualsiasi momento se non sono stati superati 6 mesi di locazione senza dover fornire un motivo, previa comunicazione scritta e con congruo preavviso.
Sicurezza della locazione: Security of tenure
Il contratto di affitto in Irlanda prevede il Security of tenure, cioè il diritto di rimanere in un alloggio a tempo indeterminato. A tal proposito, si devono verificare tutte le condizioni seguenti:
- il contratto di locazione (fixed-term tenancy o periodic tenancy) è stato stipulato dopo il 10 giugno 2022
- si è in affitto da almeno 6 mesi
- non è stata notificata una valida disdetta scritta nei primi 6 mesi del contratto di affitto
Il locatore può porre fine al contratto di locazione solo per dei motivi (pochi) consentiti dalla legge.
Nel caso in cui il contratto di affitto sia stato stipulato prima dell’11 giugno 2022, se si è in affitto da almeno 6 mesi e non è stata notificata una valida disdetta scritta, si matura il diritto di rimanere nell’immobile per 6 anni. Dopo questi 6 anni, diventerà automaticamente un contratto di locazione a tempo indeterminato, a meno che il locatore, che in questo caso ne ha libera facoltà, non lo disdice.
Entro giugno 2028, tutti i contratti di locazione in Irlanda saranno a tempo indeterminato.
Disdetta e sfratto
Un inquilino è libero di dare disdetta del contratto di affitto in Irlanda. Per essere valida la disdetta deve:
- essere redatta per iscritto
- essere firmata
- specificare la data in cui viene data notifica al locatore
- specificare la data di cessazione del contratto di locazione (l’inquilino ha a disposizione tutte le 24 ore da questa data per liberare l’abitazione)
- indicare la seguente specifica: “qualsiasi problema relativo alla validità dell’avviso può essere sottoposto all’RTB entro 28 giorni dal ricevimento di questo avviso“.
È possibile utilizzare l’esempio di comunicazione di disdetta dell’RTB.
Se hai un contratto di locazione a tempo determinato, sei anche soggetto ai termini di questo contratto. Ciò significa che potresti perdere il tuo deposito se te ne vai prima del termine stabilito nel contratto di locazione, anche se hai dato il giusto preavviso. Esistono tuttavia alcune eccezioni, ad esempio:
- se nel contratto di locazione è presente una precisa clausola di recesso
- se sia tu che il proprietario di casa siete d’accordo nel porre fine al contratto di locazione prima del tempo
Quando si pone fine a un contratto di locazione, è necessario dare al locatore il seguente preavviso:
| Durata del contratto di locazione | Preavviso che il locatario deve dare |
| Meno di 6 mesi | 4 settimane (28 giorni) |
| 6 mesi o più ma meno di 1 anno | 5 settimane (35 giorni) |
| 1 anno o più ma meno di 2 anni | 6 settimane (42 giorni) |
| 2 anni o più ma meno di 4 anni | 8 settimane (56 giorni) |
| 4 anni o più ma meno di 8 anni | 12 settimane (84 giorni) |
| 8 anni o più | 16 settimane (112 giorni) |
Anche i proprietari di casa possono richiedere lo sfratto, ma devono seguire regole stringenti.
In generale, se sono già trascorsi 6 mesi di locazione, il padrone di casa può porre fine a un contratto di affitto solo nelle seguenti circostanze:
- se intende vendere l’immobile entro 9 mesi
- se ha bisogno dell’immobile per uso personale o per un familiare stretto
- se intende cambiare la destinazione d’uso dell’immobile (ad esempio, convertirlo da uso residenziale a uso ufficio)
- se intende ristrutturare l’immobile in modo sostanziale
- se l’inquilino non rispetta gli obblighi del contratto di locazione, ad esempio non paga l’affitto in tempo
L’avviso di sfratto in Irlanda deve essere inviato per posta, consegnato di persona o lasciato all’indirizzo dell’inquilino. Le e-mail e i messaggi di testo non sono considerati avvisi di sfratto validi.
Dal 6 luglio 2022, il locatore deve inviare una copia della lettera di sfratto anche al Residential Tenancies Board (RTB).
La legge stabilisce i requisiti di una valida disdetta da parte del proprietario di casa. Tale comunicazione deve:
- essere redatta per iscritto (no e-mail)
- essere datata
- essere firmata dal locatore
- specificare la data di cessazione del contratto di locazione
- indicare che il locatario ha a disposizione tutte le 24 ore successive alla data di cessazione per lasciare l’immobile
- indicare il motivo della disdetta, se l’affitto è durato più di 6 mesi
- dichiarare che qualsiasi questione relativa alla validità dell’avviso o al diritto del locatore di notificarlo deve essere sottoposta all’RTB entro 90 giorni dal ricevimento dell’avviso stesso. (Questo termine di 90 giorni si applica a meno che l’inquilino non sia inadempiente)
I termini del preavviso di sfratto da parte del padrone di casa dipendono dalla durata del contratto di locazione.
| Durata del contratto di locazione | Preavviso che il locatore deve dare |
| Meno di 6 mesi | 90 giorni |
| 6 mesi o più ma meno di 1 anno | 152 giorni |
| 1 anno o più ma meno di 7 anni | 180 giorni |
| 7 anni o più ma meno di 8 anni | 196 giorni |
| Più di 8 anni | 224 giorni |
Sfratto illegale e occupazione
Uno sfratto illegale (o risoluzione illegale) si verifica quando il padrone di casa ti impedisce di accedere all’immobile in affitto o rimuove i tuoi beni, indipendentemente dal fatto che sia stato notificato un avviso di risoluzione valido.
Se il locatore ti chiude fuori casa o ti sfratta fisicamente, puoi chiedere un’ingiunzione per costringerlo a farti rientrare nell’immobile, oppure puoi chiedere all’RTB di farlo per tuo conto.
Se il locatore ti toglie l’acqua, il gas o l’elettricità, puoi intraprendere un’azione legale per ripristinare la fornitura. In entrambi i casi, prima di procedere è necessario richiedere una consulenza legale. Il locatore non può rimuovere i tuoi beni dall’abitazione finché il contratto di locazione è in essere (anche se dopo la fine del contratto di locazione, il locatore non ha l’obbligo legale di conservare o custodire i tuoi beni).
L’overholding, ossia l’occupazione, si verifica quando si rimane nell’alloggio in affitto dopo la data di scadenza del contratto di locazione indicata in un avviso di disdetta valido. L’overholding è una violazione del contratto di locazione e dei diritti del locatore. A volte si verifica quando gli inquilini non riescono a trovare un altro posto in cui affittare quando il loro contratto di locazione termina. Il fatto che non si riesca a trovare una sistemazione alternativa non significa che si abbia il diritto di rimanere nell’alloggio in affitto.
In caso di overholding, il locatore probabilmente sottoporrà la controversia al Residential Tenancies Board. L’RTB si pronuncerà sulla questione e potrebbe emettere un’ordinanza con cui ti ordina di andartene. Se rimani nell’alloggio in affitto dopo aver ottenuto l’ordine di lasciare l’alloggio da parte dell’RTB, il proprietario può rivolgersi al tribunale distrettuale per far eseguire l’ordine e farti sfrattare (con aggravio delle spese legali).
Cosa succede se non riesco a trovare una sistemazione alternativa?
Se il locatore ti ha chiesto di andartene e non riesci a trovare un alloggio alternativo, puoi rivolgerti a organizzazioni come Threshold o Focus Ireland. Possono verificare se l’avviso di recesso è valido e aiutarti a compiere i passi successivi.
Se ti ritrovi senza casa o pensi di perderla, in genere devi contattare l’autorità locale per trovare un alloggio. Ci sono supporti disponibili per le persone senza fissa dimora e agenzie che possono aiutarle.
Controversie
Le controversie tra proprietari e inquilini possono spesso essere risolte in modo informale tra le persone coinvolte. Però, a volte è necessario un terzo che ascolti entrambe le parti e raccomandi una soluzione.
Anzitutto, si può contattare Threshold, un ente che offre un servizio gratuito di consulenza e informazione agli inquilini.
Successivamente, se ritieni che i tuoi diritti di inquilino siano stati violati, c’è la possibilità di rivolgersi al Residential Tenancies Board, che fornisce un servizio di risoluzione delle controversie sugli affitti privati in Irlanda per: contestazioni relative a depositi e cauzioni, condizioni di locazione, risoluzione di contratti di locazione, arretrati di affitto, canoni di mercato, violazioni degli obblighi di legge da parte del locatore o dell’inquilino e qualsiasi altra questione relativa alla locazione.
Alcuni tipi di controversie possono essere sottoposte all’RTB, ma entro un determinato periodo di tempo: 28 o 90 giorni a seconda delle casistiche.
Le tariffe per la presentazione di una domanda all’RTB possono essere di 85,00 euro massimo.
È possibile richiedere online i servizi di risoluzione delle controversie dell’RTB.
(pag. D004b)
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